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熱門城市成交急凍 未來5-10年樓市臨兩大利空

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時間: 2017-12-20
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2017年樓市,有兩個明顯特征:

其一是城市分化明顯,在商品房市場上,三四線漸火,而一二線啞火。在火的三四線城市中,也主要表現為城市群周邊的小城市,大多數的小城仍然沒動靜,不少還繼續給補貼賣房;

其二是土地市場,土地市場雖然不如2016年那般,但仍然很搶手,房企買地花的錢仍然在以相當的比例上升。

這里就有問題了,商品房市場通過“四限”被摁在地板上動彈不得,但土地卻仍然在按既定步調往上走,成本在漲,價格卻不能漲,這還能玩?

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房企仍然敢于繼續以較高溢價率拿地,但他們也不是傻子,現在搞錢都不容易,買地之前他們都會仔細考察當地的人口流入狀況、產業潛力以及基礎設施配套,這是長遠的考慮。短期他們還會考察當地房子的庫存量,有沒有很大的增加供應的能力。

而購房者呢,也不傻,現在還不一定是剛需的舞臺,熱門城市成交量急凍,說明剛需和投資都趴窩了,而三四線漸火,卻不是剛需推動的。分析3月份70個大中城市的數據,你會發現,環比靠前的大多數都是小城市,而且主要是大城市和區域中心城市周邊的小城市。

而且這些城市環比和同比的差距很小,說明它們是今年才開始啟動的,更說明它們是被外來資金推動的。

問題不少,解決起來也很麻煩。

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近期,房地產專家顧云昌就曾明確表示,目前針對房地產,能夠做的仍然是短期手段,為了確保平穩,只能24小時緊盯,發現一個新苗頭打掉一個新苗頭。

至于真正的終極大招,長效機制復合療法還得5-10年時間。為什么要這么長的時間,原因也是牽扯到各方,如何平衡實在很麻煩。更關鍵的是,長效機制生效后,地方的收入能否繼續保持一貫的上升趨勢,這個很關鍵,否則長效機制就是失敗的,沒有意義。

圍繞著地方收入,長效機制會在稅收、土地出讓、金融、市場主體等方面開展詳細的論證,所以顧昌運樂觀預計是5-10年。

雖然這個機制短期內難以實現,但隨著不動產統一登記的在明年投入運行,各方面應該都會加快布局。

特別是地方的收入,這一塊現在壓力挺大的,他們有這個動力去加快推動這個事。在長效機制中,我個人認為地方的收入來源有兩大塊:分別是房產稅和遺產稅。

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現在人均住房面積已經超過了31平米,房地產市場正在快速向存量房市場轉變。如何向存量房市場要收

入,當然是持有環節的房產稅和遺產稅。房子多了,存手里要交錢,長輩的房子給晚輩也得要交錢。

需要注意的是,一旦這兩個被推出,那就意味著樓市的好日子到頭,也意味著新的增長模式形成。因為只有經濟動力切換完成才能向存量房要收入。樓市的作用沒有那么大了,可以開始一茬茬地割韭菜了。

這個時間點可能就是5-10年后,長效機制生效之時。到那個時候,除了部分地段優勢逆天的房子之外,大部分房子的資產配置意義都不大了。


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